Són les mesures intervencionistes que regulen el mercat de l’habitatge contràries als principis constitucionals?

És una realitat que tant al nostre país com als països veïns, darrerament ens trobem en un període en què els preus de l’habitatge s’han incrementat significativament, fet que dificulta l’accés d’una part molt important de la població a un habitatge digne.

També és cert que l’article 32 de la Constitució autoritza el Govern a intervenir en l’ordenació del sistema econòmic amb la finalitat de regular-lo en benefici de l’interès general, i que l’article 33 li atorga el mandat de garantir un habitatge digne per a tothom.

Concretament, aquests articles preceptuen:

Article 32

L’Estat pot intervenir en l’ordenació del sistema econòmic, mercantil, laboral i financer per fer possible, en el marc de l’economia de mercat, el desenvolupament equilibrat de la societat i el benestar general.

Article 33

Els poders públics han de promoure les condicions necessàries per fer efectiu el dret de tothom a gaudir d’un habitatge digne.

No podem oblidar, però, que la mateixa Constitució reconeix com a valor econòmic, dins l’article 28, el dret a la llibertat d’empresa i a l’economia de mercat. En efecte, l’article 28 estableix:

 

Article 28

Es reconeix la llibertat d’empresa en el marc de l’economia de mercat i conforme a les lleis.

En la mateixa línia, l’article 27 recull el dret a la propietat privada:

Article 27

1. Es reconeix el dret a la propietat privada i a l’herència, sense altres limitacions que les derivades de la funció social de la propietat.
2. Ningú no pot ésser privat dels seus béns o drets si no és per causa justificada d’interès públic, mitjançant la justa indemnització i d’acord amb el procediment establert per la llei.

En compliment d’aquest mandat constitucional, el nostre ordenament jurídic preveu com a eix vertebrador i regulador de les relacions jurídicoprivades la llibertat de pactes i l’economia de mercat. És a dir, els particulars estan legitimats per crear, regular, determinar i extingir les seves relacions jurídic-econòmiques de conformitat amb els seus propis interessos. Aquest és el principi d’autonomia privada o d’autonomia de la voluntat de les parts contractants. Tanmateix, darrerament aquest poder d’autoregulació que l’ordenament jurídic reconeix a les persones particulars s’ha vist reduït de forma important.

Ens trobem, doncs, que en un mateix text constitucional es propugna, d’una banda, la llibertat de pactes com a valor econòmic i, de l’altra, el dret de l’Estat a intervenir en l’economia de mercat com a valor social. Això implica que cal assolir un equilibri entre tots dos valors, els quals, en ocasions poden ser contradictoris.

Ara bé, aquests dos valors haurien de poder coexistir i conviure en equilibri sense que un prevalgui sobre l’altre fins al punt d’eliminar-lo. De fet, en els darrers temps hem vist com l’Estat andorrà ha atorgat una clara prioritat i prevalença al valor social, i s’ha convertit en un agent excessivament intervencionista en detriment del dret a la propietat privada, de la llibertat de mercat i de la llibertat de pactes, fet que, sens dubte, planteja problemes d’ordre constitucional.

Darrerament hem pogut constatar com, tant al nostre país com als veïns, s’han promulgat un seguit de normes encaminades a regular el mercat, que s’han demostrat excessivament intervencionistes i, a més, ineficaces per contenir l’augment dels preus de l’habitatge. Sembla que els Estats hagin oblidat que, per complir els seus objectius socials de garantir un habitatge digne, disposen d’altres instruments, com ara la promoció d’un parc públic d’habitatge social o habitatge a preu assequible. I, si bé a Andorra s’estan fent esforços legislatius en aquest sentit, de moment, qui pateix les conseqüències d’aquestes polítiques intervencionistes és l’inversor i el propietari, mentre que el preu de mercat de l’habitatge no només no s’ha moderat, sinó que arriba a uns 2.300 € de mitjana mensual, una xifra totalment desmesurada.

Davant d’aquesta ineficàcia i limitació de drets, els Estats hauran de centrar-se a trobar solucions més respectuoses amb el principi de llibertat de mercat i la llibertat de pactes, per tal d’equilibrar tots els interessos en joc d’una manera més digna i més eficaç.

 

L’excés de reformes en la Llei d’arrendaments urbans

A més d’aquest intervencionisme, cal destacar l’excés de modificacions que ha sofert la Llei d’arrendaments urbans a Andorra. La primera Llei d’arrendaments urbans va néixer amb l’arribada de la Constitució, l’any 1993 (aprovada els dies 2 i 3 de setembre de 1993). Aquella llei fou modificada per la Llei de 30 de juny de 1999, que tenia l’objectiu d’equilibrar més els interessos de les parts, de simplificar el contracte d’arrendament i d’alleugerir algunes càrregues imposades a la part arrendatària.

La Llei del 1999 es va veure afectada o modificada per les normes següents:

• Llei 11/2006, del 27 d’octubre, de modificació puntual de la Llei d’arrendaments urbans
• Llei 26/2008, del 20 de novembre, de regulació dels apartaments moblats per a vacances i de les empreses que els exploten
• Llei 03/2019, del 17 de gener, de mesures urgents en matèria d’arrendaments d’habitatges
• Llei 21/2011, del 15 de desembre, de modificació de la Llei d’arrendaments de finques urbanes, del 30 de juny de 1999
• Llei 27/2017, del 30 de novembre, de mesures urgents per a l’aplicació del Conveni relatiu als drets de les persones amb discapacitat
• Llei 24/2018, del 18 d’octubre, del Codi de procediment civil
• Llei 23/2019, del 12 de desembre, de mesures urgents en matèria d’arrendaments d’habitatge i per millorar el poder adquisitiu
• Llei 15/2020, del 26 de novembre, de mesures urgents en matèria d’arrendaments de finques urbanes i de millora del poder adquisitiu
• Llei 30/2021, de l’11 de novembre, de mesures de protecció i de flexibilització del mercat d’arrendaments d’habitatge

A causa de totes aquestes normes, el Govern es va veure obligat a editar un text refós, la Llei 15/2022, del 23 de maig, de text consolidat d’arrendaments de finques urbanes, que en els gairebé dos anys de vigència ja ha sofert diverses modificacions, que son les introduïdes per:

• Llei 30/2022, del 21 de juliol, qualificada de la persona i de la família
• Llei 41/2022, de l’1 de desembre, de mesures de protecció, d’estímul del mercat i de governança en l’àmbit de l’habitatge
• Llei 42/2022, de l’1 de desembre, de l’economia digital, l’emprenedoria i la innovació
• Llei 24/2023, del 28 de novembre, de mesures d’estímul i d’estabilitat del mercat d’arrendaments d’habitatge

Tot aquest cúmul de lleis, a banda de ser excessivament intervencionistes i contràries al principi d’autonomia de la voluntat, genera una gran inseguretat jurídica. A més, la darrera Llei (Llei 24/2023, del 28 de novembre) conté una sèrie de preceptes contradictoris que en fan difícil l’aplicació i la interpretació.

Cal afegir-hi, a més, que la famosa “llei òmnibus”, que se suposa que ha de corregir i regular la problemàtica de l’accés a l’habitatge, es troba actualment en tràmit parlamentari i no avança a causa de discrepàncies dins del mateix partit polític amb majoria parlamentària.