¿Son las medidas intervencionistas que regulan el mercado de la vivienda contrarias a los principios constitucionales?

¿Son las medidas intervencionistas que regulan el mercado de la vivienda contrarias a los principios constitucionales?

Es una realidad que tanto en nuestro país como en los países vecinos, en los últimos tiempos nos encontramos en un periodo en el que los precios de la vivienda han aumentado significativamente, lo que dificulta el acceso de una parte muy importante de la población a una vivienda digna.

También es cierto que el artículo 32 de la Constitución autoriza al Gobierno a intervenir en la ordenación del sistema económico con la finalidad de regularlo en beneficio del interés general, y que el artículo 33 le otorga el mandato de garantizar una vivienda digna para todos.

Concretamente, estos artículos disponen:

Artículo 32

El Estado puede intervenir en la ordenación del sistema económico, mercantil, laboral y financiero para hacer posible, en el marco de la economía de mercado, el desarrollo equilibrado de la sociedad y el bienestar general.

Artículo 33

Los poderes públicos deben promover las condiciones necesarias para hacer efectivo el derecho de todos a disfrutar de una vivienda digna.

No podemos olvidar, sin embargo, que la propia Constitución reconoce, en el artículo 28, el derecho a la libertad de empresa y a la economía de mercado como valor económico. En efecto, el artículo 28 establece:

Artículo 28

Se reconoce la libertad de empresa en el marco de la economía de mercado y conforme a las leyes.

En la misma línea, el artículo 27 recoge el derecho a la propiedad privada:

Artículo 27

1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia, sin otras limitaciones que las derivadas de la función social de la propiedad.
2. Nadie puede ser privado de sus bienes o derechos si no es por causa justificada de interés público, mediante la justa indemnización y de acuerdo con el procedimiento establecido por la ley.

En cumplimiento de este mandato constitucional, nuestro ordenamiento jurídico prevé como eje vertebrador y regulador de las relaciones jurídico-privadas la libertad de pactos y la economía de mercado. Es decir, los particulares están legitimados para crear, regular, determinar y extinguir sus relaciones jurídico-económicas de conformidad con sus propios intereses. Este es el principio de autonomía privada o de autonomía de la voluntad de las partes contratantes. Sin embargo, en los últimos tiempos, este poder de autorregulación que el ordenamiento jurídico reconoce a las personas particulares se ha visto reducido de forma importante.

Nos encontramos, por tanto, con que en un mismo texto constitucional se propugna, por un lado, la libertad de pactos como valor económico y, por otro, el derecho del Estado a intervenir en la economía de mercado como valor social. Esto implica la necesidad de lograr un equilibrio entre ambos valores, que en ocasiones pueden ser contradictorios.

Ahora bien, estos dos valores deberían poder coexistir y convivir en equilibrio sin que uno de ellos prevalezca sobre el otro hasta el punto de eliminarlo. De hecho, en los últimos tiempos hemos visto cómo el Estado andorrano ha otorgado una clara prioridad y preeminencia al valor social, convirtiéndose en un agente excesivamente intervencionista en detrimento del derecho a la propiedad privada, de la libertad de mercado y de la libertad de pactos, lo que, sin duda, plantea problemas de orden constitucional.

Recientemente hemos podido constatar cómo, tanto en nuestro país como en los vecinos, se han promulgado diversas normas encaminadas a regular el mercado, que se han demostrado excesivamente intervencionistas y, además, ineficaces para contener el aumento de los precios de la vivienda. Parece que los Estados han olvidado que, para cumplir sus objetivos sociales de garantizar una vivienda digna, disponen de otros instrumentos, como la promoción de un parque público de vivienda social o de vivienda a precio asequible. Y, si bien en Andorra se están haciendo esfuerzos legislativos en este sentido, de momento, quienes sufren las consecuencias de estas políticas intervencionistas son los inversores y los propietarios, mientras que el precio de mercado de la vivienda no solo no se ha moderado, sino que actualmente alcanza los 2.300 € de media mensual, una cifra totalmente desorbitada.

Ante esta ineficacia y limitación de derechos, los Estados deberán centrarse en encontrar soluciones más respetuosas con el principio de libertad de mercado y la libertad de pactos, a fin de equilibrar de forma más digna y eficaz todos los intereses en juego.

 

El exceso de reformas en la Ley de Arrendamientos Urbanos

Además de este intervencionismo, cabe destacar el exceso de modificaciones que ha sufrido la Ley de Arrendamientos Urbanos en Andorra. La primera Ley de Arrendamientos Urbanos se promulgó con la llegada de la Constitución, en 1993 (aprobada los días 2 y 3 de septiembre de 1993). Dicha ley fue modificada por la Ley de 30 de junio de 1999, cuyo objetivo era equilibrar todavía más los intereses de las partes, simplificar el contrato de arrendamiento y aligerar algunas cargas impuestas a la parte arrendataria.

La Ley de 1999 se vio afectada o modificada por las siguientes normas:

• Ley 11/2006, de 27 de octubre, de modificación puntual de la Ley de Arrendamientos Urbanos
• Ley 26/2008, de 20 de noviembre, de regulación de los apartamentos amueblados para vacaciones y de las empresas que los explotan
• Ley 03/2019, de 17 de enero, de medidas urgentes en materia de arrendamientos de viviendas
• Ley 21/2011, de 15 de diciembre, de modificación de la Ley de Arrendamientos de Fincas Urbanas, de 30 de junio de 1999
• Ley 27/2017, de 30 de noviembre, de medidas urgentes para la aplicación del Convenio relativo a los derechos de las personas con discapacidad
• Ley 24/2018, de 18 de octubre, del Código de Procedimiento Civil
• Ley 23/2019, de 12 de diciembre, de medidas urgentes en materia de arrendamientos de vivienda y para mejorar el poder adquisitivo
• Ley 15/2020, de 26 de noviembre, de medidas urgentes en materia de arrendamientos de fincas urbanas y de mejora del poder adquisitivo
• Ley 30/2021, de 11 de noviembre, de medidas de protección y de flexibilización del mercado de arrendamientos de vivienda

Como consecuencia de todas estas normas, el Gobierno se vio obligado a editar un texto refundido, la Ley 15/2022, de 23 de mayo, de texto consolidado de arrendamientos de fincas urbanas, que en los casi dos años que lleva en vigor ya ha sufrido varias modificaciones, que son las introducidas por la siguientes leyes:

• Ley 30/2022, de 21 de julio, calificada de la persona y de la familia
• Ley 41/2022, de 1 de diciembre, de medidas de protección, de estímulo del mercado y de gobernanza en el ámbito de la vivienda
• Ley 42/2022, de 1 de diciembre, de la economía digital, el emprendimiento y la innovación
• Ley 24/2023, de 28 de noviembre, de medidas de estímulo y de estabilidad del mercado de arrendamientos de vivienda

Todo este cúmulo de leyes, además de ser excesivamente intervencionistas y contrarias al principio de autonomía de la voluntad, genera una gran inseguridad jurídica. Asimismo, la última ley (Ley 24/2023, de 28 de noviembre) contiene una serie de preceptos contradictorios que dificultan su aplicación e interpretación.

A lo anterior hay que añadir que la llamada “ley ómnibus”, que supuestamente debe corregir y regular la problemática del acceso a la vivienda, se encuentra actualmente en trámite parlamentario y no ve la luz debido a las discrepancias dentro del propio partido político que ostenta la mayoría parlamentaria.