Les mesures interventionnistes qui régissent le marché du logement sont-elles contraires aux principes constitutionnels ?

C’est ce qu’on appelle le principe d’autonomie privée ou l’autonomie de la volonté des parties contractantes. Cependant, ces derniers temps, ce pouvoir d’autorégulation reconnu par l’ordre juridique aux personnes privées a été sensiblement réduit.

Nous nous trouvons donc face à un même texte constitutionnel qui promeut, d’une part, la liberté contractuelle comme valeur économique et, d’autre part, le droit de l’État à intervenir dans l’économie de marché comme valeur sociale. Cela exige un équilibre entre ces deux valeurs qui, parfois, peuvent entrer en contradiction.

Or, ces deux valeurs devraient pouvoir coexister et s’équilibrer mutuellement, sans que l’une ne l’emporte sur l’autre jusqu’à l’éliminer. En effet, ces dernières années, nous avons observé que l’État andorran accorde une priorité et une prééminence claires à la valeur sociale, devenant ainsi un agent excessivement interventionniste, au détriment du droit de propriété privée, de la liberté de marché et de la liberté contractuelle, ce qui soulève à l’évidence des difficultés d’ordre constitutionnel.

Récemment, nous avons pu constater à la fois dans notre pays et dans les pays voisins l’adoption de plusieurs normes visant à réglementer le marché, qui se sont révélées non seulement excessivement interventionnistes, mais également inefficaces pour juguler la hausse des prix du logement. Il semble que les États aient oublié qu’ils disposent d’autres outils pour atteindre leurs objectifs sociaux en matière de logement digne, tels que la mise en place d’un parc public de logements sociaux ou de logements à prix abordable. Et bien que des efforts législatifs soient menés en ce sens à Andorre, il n’en demeure pas moins que ce sont les investisseurs et les propriétaires qui subissent les conséquences de ces politiques interventionnistes, tandis que le prix de marché des logements non seulement ne se régule pas, mais atteint désormais en moyenne 2 300 € par mois, un montant totalement exorbitant.

Face à cette inefficacité et à cette restriction des droits, les États devront se concentrer sur la recherche de solutions plus respectueuses du principe de liberté de marché et de la liberté contractuelle, afin de concilier de manière plus équilibrée et efficace l’ensemble des intérêts en jeu.

L’excès de réformes de la Loi sur les baux urbains

Outre cet interventionnisme, il convient de souligner l’excès de modifications qu’a subies la Loi sur les baux urbains en Andorre. La première Loi sur les baux urbains voit le jour avec l’arrivée de la Constitution, en 1993 (approuvée les 2 et 3 septembre 1993). Cette loi a été modifiée par la Loi du 30 juin 1999, dont l’objectif était de mieux équilibrer les intérêts des parties, de simplifier le contrat de bail et d’alléger certaines charges imposées à la partie locataire.

La Loi de 1999 a ensuite été affectée ou modifiée par les textes suivants :

• Loi 11/2006, du 27 octobre, portant modification ponctuelle de la Loi sur les baux urbains
• Loi 26/2008, du 20 novembre, relative à la réglementation des appartements meublés destinés aux vacances et des entreprises qui les exploitent
• Loi 03/2019, du 17 janvier, relative à des mesures urgentes en matière de baux de logements
• Loi 21/2011, du 15 décembre, portant modification de la Loi sur les baux de biens urbains, du 30 juin 1999
• Loi 27/2017, du 30 novembre, relative à des mesures urgentes pour l’application de la Convention relative aux droits des personnes handicapées
• Loi 24/2018, du 18 octobre, portant Code de procédure civile
• Loi 23/2019, du 12 décembre, relative à des mesures urgentes en matière de baux de logements et visant à améliorer le pouvoir d’achat
• Loi 15/2020, du 26 novembre, relative à des mesures urgentes en matière de baux de biens urbains et à l’amélioration du pouvoir d’achat
• Loi 30/2021, du 11 novembre, relative à des mesures de protection et de flexibilisation du marché des baux de logements

En raison de cette accumulation de textes, le Gouvernement s’est vu contraint de publier un texte consolidé, la Loi 15/2022, du 23 mai, portant texte consolidé des baux de biens urbains, qui, en presque deux ans d’application, a déjà fait l’objet de modifications, par les lois suivantes:

• Loi 30/2022, du 21 juillet, qualifiée de la personne et de la famille
• Loi 41/2022, du 1er décembre, relative à des mesures de protection, de stimulation du marché et de gouvernance dans le domaine du logement
• Loi 42/2022, du 1er décembre, relative à l’économie numérique, à l’entrepreneuriat et à l’innovation
• Loi 24/2023, du 28 novembre, relative à des mesures de stimulation et de stabilité du marché des baux de logements

Cet ensemble de lois, outre son caractère fortement interventionniste et contraire au principe d’autonomie de la volonté, génère une grande insécurité juridique. Par ailleurs, la dernière loi (Loi 24/2023, du 28 novembre) comporte une série de dispositions contradictoires qui en compliquent l’application et l’interprétation.

De plus, la fameuse “loi omnibus”, censée remédier et apporter une solution au problème d’accès au logement, est actuellement en cours d’examen parlementaire et n’aboutit pas, en raison de désaccords au sein même du parti politique majoritaire.